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前言

从去年开始，苏州二手房的挂牌量就不断增加，二手房东要想快速“出货”就必须在价格方面拿出“诚意”，造成了苏州二手房整体成交价的持续下滑。

纵观整个苏州楼市，价格下跌30%的板块和小区已经不在少数，甚至有些板块跌回了2017年房价水平。就连“高贵”的园区二手房都不能幸免，今天分析师要说的是园区的一个典型板块——东沙湖板块。

近期，板块的“二手红盘”九龙仓时代上城二期——繁华里成交了一套约92㎡的两房，总价250万，折合单价约27024元/㎡，可谓是“跌到了底价”。

从链家显示的成交来源来看，同等户型面积的房源在2022年三季度的成交均价皆在4万元/㎡左右，而3万元/㎡的均价则是2016年的房价水平。

从小区最近成交的100㎡左右的三房户型来看，成交单价在3.2-3.8万元/㎡之间。

不仅是百平左右的小户型，120㎡、130㎡这类的三房户型成交均价也都在3.3万-3.8万元/㎡这个区间内。

再看去年同期，100㎡左右小三房的成交均价在4.1万-4.5万元/㎡之间，今年同比下跌幅度明显。

目前，小区挂牌均价为44754元/㎡，近一个月内有873次带看，平均每天二三十组客户，而成交均价整体比挂牌价低15%-20%，也说明小区挂牌价的内卷。

九龙仓时代上城三期年华里的价格也有一定程度的下跌，今年以来成交房源均价在3万-3.6万元/㎡之间。

小户型的价格下滑更加明显，今年1月初成交的两套100㎡左右的小三房，成交均价皆在3万元/㎡左右。

要知道，去年同期年华里成交的一套建面约98㎡的房源，总价416万，单价42144元/㎡，也就是说今年的成交均价同比下跌了近30%。

目前年华里挂牌均价41404元/㎡，近30天有957次带看，平均每天的带看量为30多组。

九龙仓时代上城是园区东沙湖一个非常具有代表性的小区，共分为一期时代上城、二期繁华里、三期风华里、四期年华里。

小区的地段优势非常明显，北侧就是5号线地铁龙墩站，出行有现代大道、中环东线、苏州大道东等主干道，东侧就是东沙湖实验中学以及东沙湖邻里中心，周边配套相较于亿城新天地小区要完善。

我们再来看下板块内的亿城新天地三兄弟——钟南花苑、榭雨苑、左岸香颂的成交均价。

尽管近几年亿城这三个小区的二手房成交量不如九龙仓那么火，但在东沙湖初开的“远古”年代，亿城新天地是传说中的现象级楼盘，首次开盘更是比曾经的园区限价盘还要火爆。

目前，一期钟南花苑的成交均价在2万元/㎡左右，而去年同期成交均价则在2.7-2.8万元/㎡之间，同比下跌了30%左右，2022年以前同户型面积的成交均价在3万元/㎡以上，可见价格下滑之明显。

二期榭雨苑的成交均价在2.2-2.5万元/㎡，三期左岸香颂的成交均价在2万-2.6万元/㎡之间，同比去年都有20-30%的下跌。

东沙湖另一个在开盘定位刚需的小区雅戈尔湖邑目前的成交均价在2.5-2.9万元/㎡之间。

整体来看，东沙湖板块的二手房成交均价早已不复当年4万元/㎡+的“辉煌”，100㎡以下房源整体成交均价下跌明显，位置好、品质优的小区如九龙仓时代上城成交均价在3.2万-3.8万元/㎡之间，亿城新天地则在3万元/㎡以下。

东沙湖板块的二手房选择较多，小到约60㎡的2房户型，大到约432㎡的别墅，想在东沙湖板块购置二手房的客户选择面是非常广的。

但受整个市场大环境影响，如今的二手房市场已经是妥妥的买家市场，分析师的中介朋友告诉我——买家不仅可以挑选的房源众多，还可以拿着“屠龙刀”来砍价，房东的日子也不好过，为了把房子尽快卖出去，只能做价格让步。

目前，东沙湖板块二手房市场100㎡以下的小户型成交量非常多，成交价格下跌也最明显。

可以说，从去年下半年开始，最近的园区二手房市场，房东们降价求量的越来越多，为了尽快成交，愿意“割肉”的也越发常见。

原本相对坚挺的园区二手房，如今也撑不住了。园区东沙湖板块，只是园区二手房的一个具有代表性的缩影。

作为园区曾经的“网红”，东沙湖板块内拥有园区境内最大的生态公园——东沙湖生态公园，是板块居民休闲娱乐的好去处，且板块内有园区标配——东沙湖邻里中心，东沙湖学校在园区也算上一块不错的“招牌”。

东沙湖板块位于园区主轴线之一的现代大道上，紧靠景城板块，相比奥体更适合“刚需”，这也是当年东沙湖新房销售更火的原因，然而随着奥体板块内配套逐渐崛起，东沙湖的光芒就逐渐被奥体掩盖。

更为重要的一点是，东沙湖板块二手房承接的改善需求并不明显。过去三年，东沙湖二手房整体去化仍以小户型为主，刚需小户型的价格跌得也是最猛的。

为什么曾经的园区网红板块如此“不抗跌”，分析师认为原因如下：

1. 板块价值的吸引力和核心相比较弱

虽然东沙湖在区位和配套方面拥有一定的优势，但是相较于临近的景城、奥体、湖东板块，界面有一定差距，资源配套的完善度和高端度也不及头部板块。

东沙湖在园区随不是外围板块，但是也不是各方面全优的板块，尤其是教育资源方面弱势明显。

2. 板块内小户型挂牌量较多，对于部分客户来说“高不成、低不就”

九龙仓时代上城一期和亿城三期二手房起步都是80㎡左右，按照之前4万元/㎡的挂牌均价，300万+的总价对于预算有限的刚需客群来说有困难，对于有这样总价预算的客群来说可以有更好的选择，比如说可以在板块上降维而选择户型更大、产品更好的新房或者说去其它板块买更大面积的二手房，也就是说300万+的总价对于刚需客群来说超出预算，对改善客群来说面积太小。

3. 板块圈层和核心板块比差距明显

就拿临近板块奥体相比，板块的新房户型和总价不在一个层次上，也就是说当初买入新房的客群收入水平存在差距，这就是圈层的差距，曾经的刚需客群在财富达到一定积累的时候，选择置换改善，也造成了板块二手房挂牌量的增加。

结语

二手房的以价换量，造成苏州二手房价持续下滑，“铁打”的园区也不能幸免，去年下半年以来，除了绝对核心的稀缺别墅，园区二手房不管是高端改善次新房还是刚需的成交价都在往下跌，而且跌幅较大。

这波跌幅，让很多买房人惊呼“园区房价神话破灭”，没必要再相信园区。分析师认为这肯定是不对的，因为园区房价基数高，补跌总额比较大，所以感官上园区跌得更多。

园区凭借高端的生活配套和首位度，相对来说仍旧是苏州楼市最“抗跌”的板块之一，要知道园区的绝对核心（双湖）依然价格坚挺。

对于想在园区安家立业的购房者来说，当下确实是一个不错的好时机，东沙湖板块的一些刚需小户可以及时上车。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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